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房产税未落,涨房租先行,房市“大收割”该何去何从?

2018-08-27 10:59:32 来源：房天下作者：

　　近段时间，国内房产圈最重大的新闻之一就是：房产税要来了!

　　在不久前统计部门的发布会上，已经明确将房产税搬出了台面，大家仿佛心里也都有数，该来的总要来，只是不知道何时来。

　　可就在前几天，接近税法系统相关人士又有猛料爆出，房产税，今年一定会跟大家见面!

　　房产税一旦出台，房屋持有者们必定“叫苦不迭”，一方面国内的购房压力已经快要顶破天花板了，房产税的出台无异于是雪上加霜，但另一方面，这是不是一个有效控制国内房价上涨过快、挤压房市泡沫的良策呢?

　　房产税出台=房价下跌、租金上涨?

　　其实，房产税这事儿，只要官方确定下来，

　　首批影响的必然是“购房大户”们，再想炒房、囤房真得“三思而后行”了。

　　不少人都认为，房产税一旦出台，立马会反应在房价上，届时房价下跌至少30%!到时候谁还敢做接盘侠?已经有不少炒房客为了躲避房产税而急于抛售手中房产，而抛售不出去的，一旦房产税开始征收而导致房价下跌，那房子无异于是“砸手里了”。

　　那对于靠出租房屋赚取租金的房东们来说呢?国内许多房东可能有些“过于乐观”了，他们认为，房产税来了我也不怕，税收多少，租金就加多少。但问题就是，你真的敢这样涨房租吗?

　　国内11城房租暴涨20%

　　那边的房产税政策如火如荼但始终未一锤定音，这边的房租倒是先涨起来了!

　　近日，北京房租暴涨20%的消息刷爆了微信朋友圈等各大社交平台，原因很简单，以现在的白领阶级，乃至中产阶级，能在北京买的起房的有几个?

　　但事实上，不单单是北京，今年7月份以来全国城市房租价格均有所上涨，部分重点城市房租价格涨幅极为明显。

　　数据显示，7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。其中，暴风中心北京的房租价格同比增幅为20.3%，在11个城市中排名第六，而排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。

　　房租暴涨，谁的锅?

　　有人把此次房租暴涨归根于上一轮房价上涨的余波，因为前两轮的房价上行周期，并没有最直接的反应在房租上。这一次的房租上涨，应该算是房租终于在慢慢跟随房价上涨脚步的“情理之中”。

　　与房价相比，房租剔除了不少的投资因素，被认为能够更加直接的反应住房的刚性需求。而近些年才进入市场就风头强盛的“长租公寓”，让房屋持有者们的“炒房租”成为可能。

　　长租公寓，即一企业通过租赁或者购买的方式集中房源，进行同一的管理和装修后投放到租赁市场中。

　　相较于一些“房东直租”，这些房租公寓打的是租后服务、是精致装修、是完整配套，因此价格上也相对更高一些，也更加能戳中年轻人的痛点。

　　其实，长租公寓市场近年来的强劲也在无形中抬高普通业主的心理预期。不久前有北京网友爆料，由于两家租房平台竞价收购房源，自己原打算七千元租出去的房子，最后以一万多块的价格交给了长租公寓。

　　房租上涨这个锅，长租公寓究竟背不背?该背，但肯定不能完全背，因为无论如何，长租公寓企业背后品牌、资本的参与确实能够对房租上涨起到不小的助推作用。

　　长租公寓爆仓，一秒天堂一秒地狱

　　我们才说到长租公寓为房租上涨作出的贡献，这边它就爆仓了：

　　杭州的一家名为知名长租公寓公司宣布破产。据了解，约有4000户租客受损，被鼎家负责人告知“没钱退押金，更没钱退房租”。在经历火爆竞争、花式融资后，租金贷、利用融资“抢房”、公司倒闭等一系列问题接踵而至。之后其他23家知名中介也被曝出哄抬房租、无照经营等问题。

　　当然了，此次爆仓背后受到波及的人群不仅仅是那些“无家可归”的租房者，房屋持有者们同样不好过：前有房产税“拖垮”房价，现在连房租也不好收，这国内房产投资的意义究竟何在?

　　投资者该何去何从?

　　对于房产投资者而言，投资收益一是看房产的保值增值，二就是看房产的租金收益。

　　那么国内的房产投资形势究竟有多严峻?

　　1、房价

　　我们开头已经提到过，房产税的落地实施极大可能会带来房价的下跌，这是国家想要挤压房产泡沫、稳定方式的手段。

　　但现在看来，这样的手段要“双管齐下了”，前段时间住建部已经公开表示，要坚决遏制房价上涨。今年前7个月，全国楼市调控次数已达260次。住建部也曾发文表示，楼市调控不力的，坚决问责。

　　想继续乘着国内房价上涨周期的东风?恐怕要仔细斟酌了。

　　2、房租

　　除了房子本身的保值增值外，房租是投资者另一大投资收益的来源，尤其是对于国内房产市场来说。

　　国内超一线、一线城市的房价持续上行使得租房刚需极大，而房租上涨意味着投资回报上涨、收入增多，将缩短成本收回年限并盈利。

　　但就目前形式来说，短期内的房租是上涨了，但随之而来的穷途、政策也一个接着一个：先是知名长租公寓爆仓引发多家大型中介公司的资质、信用危机，然后是北京、南京等主要城市连续出招，严查“炒房租”现象，进一步加强对房屋租赁市场的监测控制。

　　即使抛开这些后来因素不谈，国内房子的租金收益率究竟几何?投资者心理没数吗难道?

　　四个国内超一线城市的租金回报少的可怜，平均下来仅仅在1.5%左右。

　　在其他一些新的超一线城市中，最高的沈阳也仅仅在3.24%。

　　现阶段来将，以北京为例，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。

　　泡沫少、房市成熟的国外市场

　　国内严峻的房产投资形式很大程度上对国外房产市场起到了“引流作用”，毕竟在投资者一块儿，还是很少有人“不撞南墙不回头”的。

　　首先，许多国家如美国、澳洲、日本等已经有了比较完善的房产税制度了，在此情况下，房产市场更加透明，泡沫也相对较少，这对投资者来说是非常利好的。

　　其次，国内政策步步紧逼，下一个房价上涨周期究竟能否如约而至，我们依旧未可知。但许多其他国家现阶段，乃至短期的未来房价都保持持续的上行状态。比如美国房价已经连续70个月稳定上涨，强势美元周期使得其房产行业成为全球投资客的朝圣地，再入近年来经济腾飞的泰国，地价飙涨、房价紧随，在建的轨道交通更是提前预知了未来的房价涨势。

　　最后，就租金收益而言，国内的租金收益微乎其微，但对比国外呢?泰国曼谷的租金收益在5%-8%，旅游热地普吉芭提雅的海景房甚至能达到8%-10%;美国一线城市西雅图不仅房价涨幅领跑全美，租金回报同样喜人，能够达到5%-10%;澳洲墨尔本的租金收益也能够达到5%-6%。