6月9日，任志强在厦门参加了某房企举办的“对话任志强 论道大厦门”的城市发展论坛。

　　任志强全程金句频出，除了表示看好厦门的文旅地产之外，其就当下楼市的一些评价之语更是赢得现场的阵阵掌声。

　　我们摘录了任志强现场演讲的一些典型观点，一起来看看。

　　一、 买不起房的人，应该感谢买房的人

　　任志强认为，买房的人支付的是房价，但这些钱也用在升级城市基础设施上，没买房的人也搭了便车。

　　融360说房君倒是认为，任志强这话有点片面了，房价上涨，连带着房租上涨，没买房的人连租房都成问题，差距已经很明显了。此外，买了房的人和没买房的人，有一个非常大的区别，那就是一个动用了杠杆，另一个未动用杠杆，特别是炒房群体，他们动用杠杆的方式更是非常激进，杠杆资金进入楼市，拉升了房价，有房无房之间的鸿沟越来越大，租房的人只能长期租房，而买房的人却可以滚雪球，身价一路看涨。

　　这与“房住不炒”明显相悖。

　　二、 独居户的增加，房子的缺口仍然很大

　　任志强在这方面颇有研究，此前他在多个场合也多次分享过。中国城镇约有3亿个家庭户口，以此计算住房面积，是够的。但任志强表示，这个算法忽视了大量未分户的独居户，包括老年人口和成年独居子女。据统计，这两类人独居人口已经超过了7500万，而且还在以每年30%-40%的速度增长。

　　独居人口和我们此前提过的家庭小型化趋势是一致的。经济越发达，独居的比例越高，西方发达国家早已如此。从大家庭到独居，住房的需求一定是不断增加的，它能在很大程度上对冲人口老龄化带来的住房过剩问题。

　　三、 城市化还有很长的路要走，房地产市场的未来根本不用担心

　　此外，任志强认为，要实现小康、实现现代化的三大目标，需建立在城市化率到达70%的基础上。而中国目前大约只有41%左右。房地产市场的未来根本不用担心。

　　城市化利好房地产的逻辑不用怀疑，但融360说房君认为，在当下，城市化利好房地产应该有更多的内涵——租房。

　　事实上，2017年中国房地产市场销售规模已经达到了13万亿，2018年肯定低于这一数字，未来也基本会在该数值附近波动，销售规模已经出顶，但租房市场的规模却在迅速放大。2017年全国租房市场的规模大约1万亿，预计2025年将增长至3万亿，且绝大部分集中于一二线城市。

　　之所以强调租房，还因为中国热门城市的房价已经非常高，买房最难的就是从无到有，上车的第一套房是最难的。城市化过程中产生的新市民犹如白纸一张，这些人买房一般就两种方式，一种是靠来自家庭的资助，另一种在高收入地方工作去低收入城市买房。而其他人必然会花更长的时间租房，甚至是终身租房。以北京为例，链家左晖去年底表示未来会有1000万人租房。

　　所以，未来城市化给房地产带来的利好，大概率会向租房市场倾斜。

　　而在租房市场中，地产商和房产中介运营机构的角色也不同，地产商是资产持有方，而房屋中介运营机构是运营方，他们会紧密合作。地产商的集中式长租公寓，体量则偏小偏高端，专供租房市场中的高端人群。但是租房是一个低毛利的生意，需要非常大的规模和精细化的运营，在这方面，拥有大量分散式普通民房运营经验的房产中介运营机构更具优势。

　　未来租房市场会由B2C、C2C模式向C2B2C模式转变，也就是由“地产商长租公寓——房客”和“房东——房客”模式向“房东——房产中介运营机构——房客”模式转变。在房地产向存量房市场转变的过程中，在这一过程中，专业运营机构的地位越来越重要，链家之所以非常受地产商的追捧，也有这方面的原因。

　　至于城市化对房价的影响，也可以从租房来推导。

　　城市化首先刺激租房需求，房租的加速上涨难以避免，过去一年多，北京房价是下跌的，但房租涨幅普遍在15%-20%。对于大多数一二线城市来说，目前基本上是房租快涨，房价慢涨的节奏。按照这个趋势走下去，用不了多久，租金房价比就会回归到合理区间。也就意味着，抑制房价泡沫将取得明显成果。

　　控制住了泡沫，房地产市场的未来当然不用担心了。当然，代价是不少人扛着高房租。

　　四、任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞

　　任志强演讲结束后，有人问我现在要不要买房?任志强答：任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞。

　　这话说的也挺高明，融360说房君觉得是回应了当下的炒房风气。

　　虽然房地产市场不乏抄底的成功的例子，但事实上，绝大多数人总是追涨杀跌，房价下跌永远会觉得还会跌，即使到了心理价位也不会出手。

　　至于那些追涨的人，大部分人也并没有多少真正落袋的。因为大部分人套现一套房后，又撬动了更高的杠杆去买更多更贵的房子了。看看你是也不是这个想法?

　　最近一个比较典型的城市是成都，这座城市自2016年开始启动，房价翻了一倍，同时翻了一倍的还有居民负债率和杠杆率。大量债务转移至购房者身上，你还乐此不疲。

　　中国房地产总市值超过300万亿，根本经不起规模性套现，即使是二手房市场，高于1%的换手率都已经相当惊人了。所以你大概可以理解，为什么不少城市限购还没执行，先启动限售了。

　　其实任志强这句话也明确告诉刚需，自住购房者来说，不用太在意房价涨跌，政策给你的门槛，你够得上就去买，够不上就再等等。自住买房永远是最安全的。